22년의 기다림 — GS건설 냐베 신도시

2004년 10월, GS건설은 특이한 계약을 맺었다. 호찌민시 외곽순환도로를 건설해주는 대신 공사비를 현금으로 받지 않고 호찌민시 남쪽 냐베(Nha Be) 지역 토지사용권으로 받기로 한 것이다. 당시 냐베는 행인조차 눈에 띄지 않는 불모지였다. GS건설 직원들은 이 땅에 베트남판 베벌리힐스를 짓겠다고 했고 주변 사람들은 반신반의했다. 그로부터 22년이 흘렀다. 수많은 지연과 좌절이 있었지만 오히려 그 지연이 역설적으로 토지 가치를 키웠다. 불모지는 지금 호찌민 프리미엄 신도시 벨트의 핵심 입지가 됐다.

▶  냐베 신도시 메트로시티 기본 현황

①  사업 추진 22년 연혁 — 도전과 좌절의 기록

냐베 신도시 사업을 이해하려면 2000년대 초 GS건설의 베트남 진출 전략부터 시작해야 한다. GS건설은 2000년대 초 호찌민시 외곽순환도로(TBO도로·제1번 외국순환도로) 건설에 참여하면서 베트남 사업의 토대를 마련했다. 공사비 대신 토지사용권이라는 독창적 계약이 냐베 사업의 씨앗이었다.

▶  냐베 신도시 사업 연혁 (2004~2026년)

②  지연의 역설 — 늦어질수록 커진 사업 가치

냐베 신도시가 당초 계획(2006~2019년)대로 완공됐다면 어땠을까. GS건설은 더 빨리 수익을 냈겠지만 지금만큼의 이익은 없었을 것이다. 역설적이게도, 거듭된 지연이 사업성을 극적으로 높였다. 그 이유는 다음과 같다.

◆ 토지 가격의 폭등

2004년 GS건설이 확보한 냐베 토지의 단가는 지금과 비교가 되지 않는다. 당시 냐베는 불모지였다. 20년이 지나는 동안 호찌민시의 인구는 800만에서 1,200만명 이상으로 늘었고, 시내 중심에서 10km 거리의 냐베는 이제 "도시 확장 프리미엄 지역"이다. 인근 푸미흥의 80평 빌라가 6억5,000만~7억원에 거래되는 수준이 됐고, 투티엠(뚜띠엠) 신도시의 GS건설 분양가는 $7,000/㎡에 달한다. 2004년에 받은 땅을 지금 개발하면 취득원가 대비 수익률이 수십 배에 이른다.

◆ 2024년 토지법 개정의 수혜

결정적 전환점은 2024년 베트남 토지법 전면 개정이다. 2026년 1월 1일부터 시행된 새 토지법은 토지가격 산정 방식을 "시장 기반 원칙"으로 전환했다. 과거 공시지가와 시장가격의 괴리가 컸던 베트남에서 공시지가 현실화 되는 두 가지 효과를 낳는다. 첫째, 신규 사업자가 토지를 새로 취득하려면 훨씬 높은 가격을 지불해야 한다. 진입장벽이 높아진다. 둘째, 이미 땅을 확보한 GS건설 같은 사업자는 낮은 취득단가와 높아진 시장가격의 차이만큼 막대한 잠재 이익을 갖게 된다. 하나증권 김승준 애널리스트는 "토지 매각 시에도 가치가 매우 높다"고 명시했다.

◆ 신규 진입장벽 상승으로 경쟁자 없음

2004~2007년 당시 냐베 규모의 개발 부지를 확보하려 했다면 훨씬 쉽고 저렴했을 것이다. 지금은 같은 부지를 새로 취득하는 것이 사실상 불가능하다. 토지가격 현실화 + 환경 규제 강화 + 도시계획 규제 등으로 호찌민시 도심 인근에 349ha 규모 개발 부지를 새로 확보할 수 있는 사업자는 없다. GS건설의 독점적 지위가 더 공고해진 것이다.

◆ 호찌민시 남부 개발 계획과 일치

호찌민시는 "남쪽으로 확장"하는 도시 개발 계획을 20년간 일관되게 추진해왔다. 냐베 지역은 그 중심에 있다. 2024년 하이퐁 FTZ 출범에서 보듯 베트남 정부는 지속적으로 대형 인프라 개발을 추진하고 있으며, 냐베도 이 흐름에서 혜택을 받는다. 당초 2019년 완공을 목표로 서두른 것보다 지금 개발하는 것이 더 좋은 인프라 환경에서 더 좋은 가격에 분양할 수 있다.

③  GS건설 호찌민 3대 개발 포트폴리오 — 냐베는 왜 핵심인가

GS건설은 냐베 외에도 호찌민 인근에 두 개의 대형 개발 사업을 보유하고 있다. 세 프로젝트 모두 호찌민시 도시 개발 계획의 핵심 입지에 위치한다.

메가톤급 신도시 개발과 개발이익 기대가 하나증권이 GS건설에 매수 의견을 유지하는 핵심 근거다. GS건설 허윤홍 사장 취임 이후 베트남 개발 사업 가속화가 최우선 과제 중 하나다.

④  향후 비전 — 12.5조원 사업의 성공 조건

◆ 스마트시티 컨셉 — 단순 분양을 넘어선 도시 운영

냐베 메트로시티는 단순 아파트 분양 사업이 아니다. GS건설은 처음부터 학교·병원·쇼핑몰·공원이 모두 포함된 자족형 복합신도시를 목표로 했다. 수도·전기 등 도시 인프라 구축과 운영 사업까지 계획하고 있다. 한국투자증권은 "이것이 단순 분양과 다른 점으로, 장기적으로 도시 운영 수익까지 기대할 수 있다"고 분석했다. 이렇게 되면 일회성 분양 수익이 아닌 지속적 운영 수익 모델이 가능하다.

◆ 푸미흥과의 차별화

냐베 신도시의 가장 큰 경쟁 상대는 인근 4km의 푸미흥(Phu My Hung)이다. 대만계 자본이 개발한 푸미흥은 30년 가까이 "호찌민의 강남"으로 외국인·고소득층의 집결지였다. GS건설은 이미 포화된 푸미흥의 수요 일부를 흡수하는 전략을 취하고 있다. 스마트시티 컨셉, 더 넓은 녹지율, 한국식 주거 품질이 차별화 포인트다.

◆ 2024 토지법의 장기 효과

2026년 1월 1일 시행된 새 토지법은 냐베 사업의 수익성을 한 단계 올렸다. 시장원칙에 따른 토지가격 현실화는 분양가 책정의 상한선을 높여준다. 공시지가가 시장가 수준으로 올라오면 공시지가의 몇 배를 기준으로 정해왔던 개발 이익 상한도 사실상 의미가 없어진다. GS건설 입장에서는 취득 원가는 낮고, 분양가는 올릴 수 있는 구조가 만들어진 것이다.

◆ 베트남 중산층 성장과 주택 수요

맥킨지 분석에 따르면 베트남 1일 소비 $11~30 중산층 비율이 2010년 16%에서 2020년 36%로 두 배 이상 늘었고 2030년에는 54.8%에 달할 전망이다. 호찌민시 인구도 계속 늘어 1,200만명 이상이다. 이 성장하는 중산층이 냐베 신도시의 핵심 수요층이다. 외국인 거주자 증가(한국인 포함)도 프리미엄 주거 수요를 뒷받침한다.

★  편집부 평가 — 22년의 기다림이 만든 자산

냐베 신도시는 한국 건설기업의 베트남 투자 역사에서 가장 흥미로운 사례다. 다른 기업들이 빠른 수익을 위해 베트남에 들어왔다가 좌절하고 떠나는 동안, GS건설은 22년을 버텼다. 그 과정이 고통스러웠지만 결과적으로 지연은 GS건설에게 행운이었다.

세 가지가 핵심이다. 첫째, 토지 취득 원가가 극히 낮다. 2004년 도로 공사비 대신 받은 땅이다. 시장가격 기준으로 지금 같은 부지를 취득하려면 수천억원이 필요하다. 둘째, 신규 경쟁자가 없다. 2024년 토지법 개정으로 이 규모의 개발 부지를 새로 확보하는 것은 사실상 불가능해졌다. 셋째, 호찌민시 남부 확장이라는 도시계획이 냐베를 핵심 개발지로 만들었다.

위험 요인도 있다. 베트남 부동산 인허가 과정의 불예측성은 여전하다. 2004년부터 지금까지 세 번의 대규모 지연이 있었고, 또 다른 규제 변화가 생길 수 있다. 분양 속도가 계획대로 되지 않으면 12.5조원 매출이 2032년이 아닌 2040년이 될 수도 있다. GS건설 자체의 재무 상황(부채 등)도 베트남 투자 여력에 영향을 미친다.

그럼에도 냐베 신도시가 GS건설의 미래 핵심 자산이라는 사실은 변하지 않는다. 22년의 기다림이 만든 역설 — "늦게 시작할수록 더 큰 가치"라는 이 역설이 냐베 신도시 이야기의 본질이다.

출처: 한국경제 "GS건설 냐베 신도시 추진" (2006.01) · 서울경제 투자허가승인서 보도 (2007.05) · BusinessPost 임병용 대표 냐베 사업 (2019.06) · 뉴스핌 냐베 분양 보도 (2020.03) · InsidevVina 냐베 메트로시티 계획 (2019.11) · CEOScore "GS건설 베트남 토지사용권" (2025.09) · 하나증권 리서치 "GS건설 매출 12.5조원 추정" (2025.09) · 키움증권 리서치 (2025.09) · 뉴시스 키움증권 분석 (2025.09)