오피스텔(Officetel) — 베트남 부동산 시장의 회색지대

2015년경 호찌민시에서 빈홈즈(Vinhomes)가 새로운 유형의 부동산 상품을 내놓았다. 이름하여 오피스텔(Officetel). 주거와 사무소 기능을 함께 쓸 수 있다는 콘셉트였다. 한국에서 먼저 정착한 개념을 베트남 시장에 이식한 것으로, 당시 분양가는 일반 아파트보다 저렴했고 "투자용으로 좋다"는 마케팅이 효과를 냈다. 문제는 이 상품이 베트남 법 어디에도 명확히 정의되지 않은 채 팔렸다는 것이다. 10년이 지난 2026년 현재, 호찌민시에만 8,918가구가 29개 프로젝트에서 아직도 소유권 증서(핑크북·Sổ Hồng) 발급을 받지 못한 채 법적 회색지대에 놓여 있다.

①  오피스텔이란 무엇인가 — 한국 개념의 베트남 이식

오피스텔(Officetel)은 원래 한국 고유의 부동산 개념이다. 오피스(Office)와 호텔(Hotel)을 합친 조어로, 사무실과 주거 공간을 하나의 유닛에 통합한 다목적 건물이다. 한국에서는 1980년대 등장해 1990년대 이후 도심 소형 사무실과 원룸 주거 수요를 동시에 흡수하며 정착했다. 한국에서도 법적으로는 "준주택"으로 분류돼 공동주택(아파트)과 다른 기준이 적용되는 복잡한 위치에 있다.

베트남에 이 개념이 들어온 것은 2010년대 초반이다. 한국식 용어 그대로 오피스텔(Officetel)이라 불리며 주로 호찌민시·하노이 대형 복합단지에 도입됐다. 빈홈즈 센트럴 파크(2015년)를 비롯해 여러 대형 개발사들이 일반 주거 아파트와 같은 건물 또는 별개 동(棟)으로 오피스텔을 구성해 분양했다. 마케팅 포인트는 세 가지였다. 첫째, 일반 아파트보다 분양가 저렴(같은 위치 아파트 대비 20~30%). 둘째, 거주와 사무 등록 동시 가능. 셋째, 단기 임대 수익 기대.

그런데 문제는 처음부터 내재돼 있었다. 베트남에는 한국 같은 "오피스텔"이라는 법적 부동산 유형이 존재하지 않았다. 개발사들이 임의로 붙인 마케팅 명칭이 먼저 시장에 퍼졌고, 법은 한참 뒤에야 따라오려 했다. 사겠다는 수요가 있으니 팔고, 규제는 나중에 정비되겠지 하는 방식이었다.

②  베트남 법에 오피스텔이 있는가 — 법적 정의의 부재와 사후 입법

결론부터 말하면, 현행 베트남 법령에는 "오피스텔"이라는 명칭이 공식 부동산 유형으로 정의돼 있지 않다. 2015~2020년 오피스텔 분양이 활발히 이뤄지던 당시에는 법적 근거 자체가 없었다. 건설부·국토자원환경부 어디에도 오피스텔을 별도 카테고리로 규정한 조항이 없었다.

사후 입법 시도가 이어졌다. 2021년 건설부가 "복합기능 건물 내 아파트(Căn hộ chung cư trong tòa nhà hỗn hợp)" 개념을 도입하려 했고, 2023년 시행령 10/2023/ND-CP(토지사용권 증서 발급 관련)에서 상업용 토지 위에 지어진 건물에 대한 소유권 증서 발급 조건을 규정했다. 2024년 10/2024/TT-BTNMT가 이를 보완했다. 하지만 이 규정들은 오피스텔을 직접 정의한 것이 아니라, "상업용 토지(Commercial Land·Đất Thương Mại Dịch Vụ) 위에 건설된 다기능 건물"의 소유권 증서 발급 조건을 우회적으로 규율하는 방식이다.

2023년 주택법(Housing Law 2023·2025년 1월 1일 발효)과 2024년 토지법(Land Law 2024·2024년 8월 1일 발효)은 혼합용도 건물(Mixed-Use Building·Tòa Nhà Hỗn Hợp)에 대한 포괄적 규정을 도입했다. 그러나 "오피스텔"이라는 명칭을 공식 인정한 것은 아니다. 현재로서는 각 오피스텔 프로젝트의 토지 용도, 건축 허가, 완공 검사 통과 여부, 개발사의 재정 의무 이행 여부에 따라 소유권 증서 발급 가능 여부가 개별적으로 결정된다.

③  왜 2015년경에 등장했나 — 공급자와 수요자 모두의 이해관계

개발사 입장에서 오피스텔은 매력적인 상품이었다. 도심 상업용 토지(Đất Thương Mại Dịch Vụ)는 일반 주거용 토지보다 개발 인허가가 상대적으로 쉬웠다. 주거 아파트를 짓기 위한 복잡한 주거용 토지 전환 절차 없이 건물을 지을 수 있었고, 용적률 규제도 느슨한 경우가 많았다. 특히 이미 상업용으로 허가받은 도심 복합단지에 주거 기능을 일부 넣는 방식으로 분양 가능 면적을 늘리는 수단이 됐다. 법인세 측면에서도 상업용 건물 분양이 주거 건물보다 유리한 경우가 있었다.

수요자 입장에서도 이유가 있었다. 2015년 주택법 개정으로 외국인의 베트남 부동산 소유가 처음으로 가능해졌다. 그러나 외국인은 일반 주거 아파트를 분양받으면 각 건물 전체의 30%라는 외국인 보유 한도를 적용받는다. 반면 상업용 건물로 분류된 오피스텔은 이 한도 적용이 명확하지 않았다. 외국인 투자자들을 유치하기 위한 사실상의 우회 경로로 작동했다. 여기에 일반 아파트보다 저렴한 분양가, 단기 임대 수익 기대, "도심 소형 사무실+주거 통합"이라는 콘셉트가 맞물려 2015~2019년 사이 호찌민시·하노이·다낭에서 급속히 퍼졌다.

콘도텔(Condotel·휴양지 콘도미니엄)과 함께 신형 부동산(Bất Động Sản Mới)이라는 이름으로 시장을 달구었다. 당시 마케팅에서는 연 8~12% 임대 수익 보장이라는 약속이 단골 문구였다. 그리고 이 약속이 깨지면서 이후 법적 분쟁이 줄줄이 이어졌다.

▶  오피스텔 분양 시 발생 가능한 주요 리스크 (법적·실무 관점)

④  현재도 오피스텔 개념으로 분양하는 아파트가 있는가

2026년 현재에도 오피스텔 명칭은 시장에서 사용된다. 다만 과거와는 다른 모습이다. 2019~2021년 법적 리스크가 부각되면서 오피스텔이라는 단어에 부정적 인식이 생겼다. 이후 개발사들은 명칭을 "비즈니스 레지던스(Business Residence)", "스마트 오피스(Smart Office)", "서비스드 아파트먼트(Serviced Apartment)" 등으로 바꾸어 비슷한 상품을 계속 판매하는 경향이 있다. 본질은 같으나 이름을 바꾼 경우다.

핵심 변화는 법적 토대 구비 여부다. 2024년 이후 분양하는 오피스텔 유사 상품들은 시행령 10/2023/ND-CP 요건을 충족하는 방향으로 설계되는 경향이 늘었다. 즉 토지 용도 허가·건축 허가·소방 안전·환경 기준을 사전에 갖추고, 핑크북 발급이 가능한 구조로 출발하는 프로젝트들이 등장하고 있다. 특히 하노이에서는 새로 분양하는 복합용도 건물들이 이 구조를 채택하는 사례가 많아졌다.

호찌민시에서는 과거 법적 문제가 있는 오피스텔들의 소유권 증서 발급이 2025~2026년 순차적으로 해결되는 중이다. 호찌민시 "1645 전담반(Task Force)"이 미발급 프로젝트를 하나씩 처리하고 있으나 속도가 빠르지 않다. 2026년 5월 기준 노바랜드의 골든맨션(2018년 입주 시작)이 8년 만에 핑크북 발급 절차가 재개되는 등 진전이 이어지고 있다.

⑤  베트남 정부의 대응 — 사후 정비 시도와 남은 과제

베트남 정부가 오피스텔을 포함한 "신형 부동산" 문제에 본격적으로 대응하기 시작한 것은 2020년 이후다. 2020년 건설부가 콘도텔·오피스텔 등 신형 부동산에 대한 가이드라인 초안을 배포했으나 법령으로 확정되지 못했다. 2021~2022년 시행령 개정 과정에서도 오피스텔을 독립 유형으로 정의하려는 시도가 있었으나 부처 간 이견으로 최종 법령에 반영되지 못했다.

법적 토대가 마련된 것은 2023~2024년이다. 시행령 10/2023/ND-CP는 "상업·서비스용 토지 위에 건설된 건물"에 대해 소유권 증서 발급 조건을 명시했다. 2024년 주택법(2025년 1월 발효)은 혼합용도 건물 개념을 포괄하고, 상업용·주거용 면적 비율에 따른 관리 규정을 도입했다. 2024년 토지법(2024년 8월 발효)은 상업용 토지의 소유권 기간(50년·갱신 가능)을 명확히 했다.

호찌민시 차원에서는 2025년 2월 단기 임대(에어비앤비·단기 숙박) 운영 규제를 강화했다. 소방 안전 검사 통과·허가 취득을 조건으로 달았다. 미신고 단기 임대 오피스텔 운영자에 대한 과태료 부과도 강화됐다. 현재 정부 방향은 "소급 정비"다. 기존 오피스텔에 대해 소유권 증서 발급 조건을 충족하면 핑크북을 주되, 소유 기간은 50년으로 제한한다는 원칙이다.

남은 과제도 명확하다. 베트남에는 아직 오피스텔을 독립된 법적 부동산 유형으로 정의하는 단일 법령이 없다. 주택법·토지법·건설법·부동산사업법에 각각 흩어진 규정을 유권해석으로 연결하는 방식이 계속되고 있다. "오피스텔 전용 법령"은 현재로서는 없다.

▶  일반 아파트 vs 오피스텔 — 핵심 차이 비교 (2026년 현행 규정 기준)

★  편집부 평가  — 오피스텔은 베트남 부동산 시장의 "법과 시장의 격차"가 낳은 산물이다

2015년 빈홈즈에서 처음 등장한 오피스텔 개념이 10년이 지난 지금도 법적으로 불완전한 이유는 단순하다. 법이 준비되기 전에 시장이 먼저 움직였기 때문이다. 개발사들은 상업용 토지에서 주거·사무 복합 기능을 묶어 판매하면 수익이 극대화된다는 것을 알았다. 법에 오피스텔 정의가 없었으므로 금지된 것도 아니었다. 그 틈에서 수만 가구가 분양됐다.

지금 호찌민시에만 8,918가구가 소유권 증서를 받지 못하고 있다는 것은 이 문제의 규모를 보여준다. 영구 주민등록이 안 되고, 소유권 기간이 50년으로 제한되고, 단기 임대 규제까지 강화된 지금, 과거에 "투자용으로 좋다"는 말만 믿고 분양받은 구매자들은 다양한 현실적 불이익을 감수하고 있다.

베트남 정부의 대응 방향은 이해할 수 있다. 이미 팔린 수만 가구를 불법으로 규정해 무효화하는 것은 불가능하고, 소급 정비(조건 충족 시 50년 핑크북 발급)가 현실적 해법이다. 그러나 오피스텔 전용 법령이 없는 상태에서 각 프로젝트마다 개별 유권해석으로 처리하는 방식이 계속되는 한, 새로 분양되는 비슷한 상품들에서도 유사한 문제가 반복될 가능성이 있다.

베트남에서 오피스텔이나 그 변형 상품(비즈니스 레지던스·스마트 오피스)을 분양받기 전에 반드시 확인해야 할 것은 세 가지다. 첫째, 해당 토지의 용도 지정이 무엇인가. 둘째, 소유권 증서 발급이 가능한가, 가능하다면 기간은 얼마인가. 셋째, 영구 주민등록이 가능한가. 이 세 가지를 법률 전문가를 통해 확인하지 않고 계약서에 서명하는 것은 상당한 리스크를 감수하는 일이다.

출처: InspireHub "What is an officetel? Pros, cons, and legal status in Vietnam" (2026.06.05) · 시행령 10/2023/ND-CP · 통달 10/2024/TT-BTNMT · 주택법 2023(2025.01.01 발효) · 토지법 2024(2024.08.01 발효) · KPMG Vietnam Housing Law Update (2024.02) · Nishimura & Asahi "Legal picture of condotel/officetel in Vietnam" (2024.02) · Xin Chao Vietnam 핑크북 발급 기사 (2026.05.29) · Rumavi "Foreign property ownership in Vietnam 2026" (2026.07) · VIR 부동산 시장 보도 (2025~2026)

※ 이 기사는 일반적인 법률 정보를 제공하며 법률 자문을 대체하지 않습니다. 개별 프로젝트의 법적 지위는 반드시 변호사 등 법률 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.