낡은 벽을 허문다 — 하노이•호치민 구도심 재개발과

2,500개+ 노후 건물 재개발 대상 · 사회주택 100만 호 목표 · CT&D 대만·빈홈스 외자 진입 · 싱가포르 HDB 모델 벤치마킹

하노이와 호치민 구시가지의 낡은 아파트들이 무너지기 전에 무너뜨려야 할 때가 됐다.

베트남에는 전국에 2,500개 이상의 노후 아파트 단지가 있다. 이 가운데 상당수는 1960~80년대 소련식 사회주의 주거 모델로 지어진 "끄따이(KTT·Khu tập thể)" 집단주거 단지로, 지금은 구조적 위험 판정을 받은 것들도 적지 않다. 2026년 베트남 정부는 마침내 이 문제를 전면적으로 다루기 시작했다.

▲ 구도심 재개발 3대 이해관계자 충족도 | 사회주택 목표 vs 실제 공급 진행 (만 호, 2022~2030) | 출처: Savista · VILAF · 건설부 · Knight Frank Vietnam (2026)

■ 하노이 구도심 재개발 — "4대 복합단지"를 시작으로 전면전 선포

2026년 3월, 하노이 인민위원회는 전체 48개 동에 걸쳐 노후 아파트 전수 조사를 공식 지시했다. 이것이 20년 논의에서 실행으로 전환되는 분수령이다.

하노이가 우선 재개발 대상으로 지정한 4대 복합단지는 낌리엔(Kim Liên)·쭝뚜(Trung Tự)·쿠엉트엉(Khương Thượng)·하오남(Hào Nam)이다. 이들은 모두 1960~70년대에 지어진 소련식 집단주거로 지금은 도심 황금 입지에 자리잡고 있다. 2026년 1월 대만 부동산 그룹 CT&D 아서 킹 회장이 하노이 시장 부이 다이 탕을 직접 면담하고 "타인쑤언박(Thanh Xuân Bắc) 단지 재개발에 참여하겠다"는 의사를 표명했다. CT&D는 이미 호치민 푸미흥 도시개발을 완성한 경험이 있는 검증된 외자 파트너다. 하노이시는 "이 프로젝트는 수도의 장기 도시계획 전략과 일치하며 외국인 투자 유치를 위한 새 법적 틀을 활용하고 있다"며 환영 의사를 밝혔다.

■ 호치민 구도심 재개발 — 1975년 이전 건물 전면 재건, 2035년 완료 목표

호치민시는 2035년까지 1975년 이전에 지어진 노후 아파트 전체를 재건하고 1975~1994년 건물까지 순차적으로 업그레이드하는 야심 찬 목표를 설정했다.

핵심 정책은 주민 보호 우선이다. 재건 후 주민에게는 원래 면적과 같거나 최대 두 배의 새 아파트를 보장한다. 이주를 원치 않는 주민은 이주권을 매도하거나 현금 보상을 받을 수 있다. 투자자는 보상·이주 계획을 함께 제출해야 하며 주민과 직접 토지이용 협상도 가능하다. 부이 쑤언 꽝 호치민 부시장은 "재개발은 단순히 벽돌과 시멘트의 문제가 아니라 수만 명의 주민 권리가 걸린 문제"라며 "속도보다 합의가 중요하다"는 원칙을 강조했다. 이 과정에서 싱가포르 HDB의 SERS(선택적 블록 재개발)·VERS(자발적 재개발) 모델을 벤치마킹해 주민 참여를 제도화하는 방안도 검토 중이다.

■ 사회주택 100만 호 — 구도심 재개발과의 연결 고리

정부는 구도심 재개발 물량의 일부를 사회주택으로 전환하는 "복합 도시 재개발" 정책을 2026년부터 본격 추진하고 있다.

2026년 3월 하노이 인민위원회 계획 107호는 "노후 아파트 재개발 시 사회주택 또는 이주 정착 주택으로 전환 가능"함을 명시했다. 즉, 재개발로 비워진 부지의 일부를 시장 분양이 아닌 사회주택 공급에 할당하는 구조다. 2030년까지 100만 호 사회주택 공급을 위해 정부는 849조 동($362억)을 동원하기로 했다. 국가은행(SBV)은 이미 120조 동($51억) 저리 대출 패키지를 운용 중이며 사회주택 구매자는 연 8.2%로 5년간 대출이 가능하다. 2026년 현재 진행률은 목표 대비 약 58%로, 2030년 목표 달성을 위해서는 공급 속도를 두 배 이상 높여야 한다. 핵심 걸림돌은 인허가 지연·보상비 급등·시공사 수익성 부족으로 사비스타(Savista) CEO 응우옌 띠엔 융은 "법적 절차 간소화와 우대 금융이 없으면 사회주택 공급 목표는 달성 불가"라고 단언했다.

외국인 투자 접근 가능성 — 기회와 조건

★  편집부 평가 — 구도심 재개발, 지금이 외국인 진입의 골든타임인가

"재개발은 필요하다. 그러나 주민 합의 없이는 한 발도 나아갈 수 없다."

구도심 황금 입지 + 용적률 상향 인센티브 = 투자 수익성은 이론적으로 충분하다.

결정적 리스크: 주민 보상 협의 지연. CT&D·빈홈스 사례에서 보듯 합의 과정이 수년을 잡아먹는다.

사회주택 연계 의무(전체 20% 이상) + 주민 이주 보장 조건을 수익 모델에 선제적으로 반영해야 한다.

한국 기업 기회: 건설·설계(삼성물산·현대건설)보다 법률·컨설팅·금융 구조화 분야 선진입이 현실적이다.

출처: VILAF · Chambers&Partners · VietNam News · The Investor VN · Hanoi People's Committee Plan 107/KH-UBND (2026.3) · Knight Frank · Savista · Urbanet (2025~2026)