꿈과 지연, 뚜띠엠20년 프로젝트의 현재 좌표

총 개발면적 6.57km² · 원계획 2020년 완공 → 2030년 재조정 · 국제금융센터(IFC)총 898ha 지정 · 롯데 $9억 프로젝트 법적 지위 유지 · 엠파이어시티 m²당 $8,000~10,000 · 더 메트로폴 150% 가격 상승

뚜띠엠은 베트남에서 가장 야심찬 도시 개발이자, 가장 많이 지연된 프로젝트다.

2003년 마스터플랜 확정, 2020년 완공 목표. 그러나 2026년 현재 뚜띠엠 신도시(Khu đô thị mới Thủ Thiêm) 6.57km²는 아직 개발 중이다. 토지 보상 갈등, 법적 분쟁, 코로나, 부동산 시장 침체가 겹치며 완공 목표는 2030년으로 10년 밀렸다. 그런데 2026년, 분위기가 달라지고 있다. 롯데 프로젝트의 극적 반전, 국제금융센터(IFC) 지정, 정치행정센터 착공 결정이 뚜띠엠의 시계를 다시 움직이고 있다.

총 개발
면적

완공 목표
재조정

IFC 지정
면적

6.57km²

호치민 1군 대비 절반 규모

2030년

원계획 2020 → 10년 지연

898ha

뚜띠엠 핵심 + 1군 기존 중심

▶ 뚜띠엠 신도시 개발 주요 타임라인 — 20년의 지연과 전환

2003년	마스터플랜 확정	657ha 신도시 개발 결정 · 2020년 완공 목표 설정
2011년	토지 보상 갈등	강제 퇴거·보상 불만 주민 시위 · 수천 가구 법적 분쟁 시작
2017년	롯데 계약 체결	롯데 프로퍼티즈 HCMC, 호치민시와 토지 사용 계약 체결
2022년	착공식·법적 난항	롯데 에코 스마트시티 착공식(9월). 그러나 법적 문제로 공사 미착수
2025.1월	완공 목표 재조정	HCMC 당서기장 "2030년 완공" 선언. 미해결 과제 Q1 2026 해결 지시
2025.8월	롯데 종료 통보	롯데 프로퍼티즈, 재무부에 "프로젝트 종료" 문서 발송. 시장 충격
2025.9월	당국 법적 지위 유지	호치민시 재무국 "롯데는 여전히 법적 투자자" 확인 발표
2026.2월	IFC·마스터플랜 조정	국제금융도시 898ha 지정. 뚜띠엠 마스터플랜 128.51ha 부분 조정
2026년	착공 재개 신호	롯데 법적 정리 후 2026 착공 재개 시장 기대감 형성

▶ 뚜띠엠 주요 프로젝트 현황 (2026년 5월 기준)

프로젝트	시행사	현 단계	분양가·현황
롯데 에코 스마트시티	롯데그룹 (한국)	착공 재개 준비	7.45ha · 11개 타워 · 총투자 2조100억동($9억) · 2026 착공 목표
엠파이어 시티	크룹 인터내셔널	부분 준공·입주	14.6ha · 88층 랜드마크 포함 · m²당 $8,000~10,000 분양,·일부 입주
더 메트로폴 뚜띠엠	선킴 랜드	4단계 진행 중	1,300+ 세대 · m²당 $8,000~9,500 분양,·출시가 대비 150% 상승
뚜띠엠 정치행정센터	호치민시 정부	마스터플랜 확정	7.84ha·중앙광장+행정청사+문화복합단지 · 2026 긴급 착공
국제금융센터(IFC)	호치민시	계획·입지 확정	898ha 지정. 1군 기존 중심+뚜띠엠 연계. 싱가포르·홍콩 모델 참조

① 롯데 에코 스마트시티 — "종료"와 "재개" 사이 긴장

2025년 8월 20일, 롯데 프로퍼티즈 HCMC가 호치민시 재무국에 "프로젝트 종료"를 통보했다. $9억 규모 투자의 돌연 철수 선언에 시장이 충격을 받았다.

그러나 정확한 사실관계를 짚어야 한다. 재무국은 즉각 "롯데 프로퍼티즈는 여전히 법적으로 유효한 투자자"라고 확인했다. 종료 통보는 "의향" 표명이었을 뿐, 법적 투자자 지위 박탈로 이어지지 않았다. 이 프로젝트의 맥락을 이해해야 한다. 2017년 계약 체결 → 2022년 착공식 → 법적 문제로 실제 공사 미착수 → 2025년 8월 종료 통보. 결과적으로 베트남 정부의 지원이 강화되어 롯데에게 유리한 조건들이 형성된 것으로 평가한다.

2026년 3월 베트남 현지 부동산 미디어들은 "법적 정리 완료, 2026년 착공 재개 준비" 소식을 보도하기 시작했다. 프로젝트 개요: 기능지구 2A 위치 · 7.45ha · 11개 타워(5~50층) · 세대수 추정 1,300+ · 총 투자액 20,100억 동(약 $9억) · 완공 목표 2028년 8월.

② 뚜띠엠 부동산 시장 현황 — 지연에도 가격은 올랐다

개발이 늦어지는 동안에도 뚜띠엠 부동산 가격은 역설적으로 급등했다. 인프라 완성과 IFC 지정이 미래 가치를 선반영하고 있다.

가장 극적인 사례는 더 메트로폴 뚜띠엠이다. 2018년 분양 당시 가격에서 현재 150%가 상승해 m²당 450백만 동($17,300)에 근접하고 있다. 엠파이어 시티도 출시 대비 150% 올라 m²당 $8,000~10,000 수준이다. 살라 도시 개발 아파트는 m²당 320백만 동(+150%). 반면 실수요 측면에서는 냉정한 시각도 필요하다. 엠파이어 시티 리테일 공간 점유율은 50~60%로 호치민시 평균(85%)에 크게 못 미친다. 뚜띠엠 2번 다리 연결과 메트로 2호선(2029년 예정) 운행 전까지 생활 인프라가 아직 완전하지 않다는 것이 실수요자들의 공통된 지적이다. 지금 뚜띠엠은 "미래를 사는 시장"이다. 입주 실수요보다 IFC·롯데 개발 완성 후 가치 상승을 기대하는 투자 수요가 가격을 견인하고 있다.

③ 2026년 뚜띠엠의 결정적 변수 — IFC·정치행정센터·롯데

2026년은 뚜띠엠 개발의 분수령이다. 세 개의 핵심 변수가 동시에 작동하고 있다.

첫째, 국제금융센터(IFC) 898ha 지정이다. 호치민시는 뚜띠엠을 포함한 898ha를 국제금융센터로 공식 지정하고 싱가포르·홍콩 금융 허브 모델을 참조한 제도 설계를 진행 중이다. 이것이 실현되면 뚜띠엠은 단순 주거·상업지구를 넘어 동남아 금융 허브의 물리적 거점이 된다. 둘째, 정치행정센터 긴급 착공이다. 호치민시가 뚜띠엠 내 7.84ha에 중앙광장·행정청사·어린이궁전·오페라하우스를 포함한 복합 문화정치행정센터를 "긴급 착공"하기로 결정했다. 이 결정이 마스터플랜 128.51ha 부분 조정의 핵심 내용이다. 정부 청사가 들어서면 주변 상업·주거 수요가 폭발적으로 증가한다. 셋째, 롯데 착공 재개 가능성이다. 롯데가 2026년 안에 실제 공사를 시작한다면 뚜띠엠의 나머지 미개발 필지들도 연쇄적으로 개발이 가속화된다.