2024년 8월 1일은 베트남 부동산 시장 역사에서 중요한 날이다. 11년간 베트남 땅을 지배하던 2013년 토지법이 폐지되고 새 토지법이 시행됐다. 같은 날 주택법과 부동산사업법도 함께 발효됐다. 원래 2025년 1월 1일 시행 예정이었는데 국회가 2024년 6월 29일 5개월을 앞당기는 결정을 내렸다. 당시 국회 표결 결과가 469명 중 404명 찬성이었다. 시장이 너무 오래 기다렸다는 공감대가 반영된 것이다. 시행 2년이 지난 지금 이 3대 법령이 시장에서 어떻게 작동하는지·무엇이 바뀌었는지·그리고 왜 벌써 재개정을 논의하고 있는지를 정리한다.

①  3대 법령이 바꾼 것 - 핵심 5가지를 쉽게

첫째, 땅값 책정 방식이 바뀌었다. 토지법 2024(제31/2024/QH15호)의 가장 큰 변화다. 기존에는 정부가 5년마다 토지 가격 기준표를 만들어 실제 시장 가격과 크게 달랐다. 새 법은 이 고정 기준표를 폐지하고 시장 가격에 기반한 평가 방식을 도입했다. 토지 가격 목록도 5년마다 개정에서 매년 개정으로 바뀌었다. 2026년 1월 1일부터 첫 번째 연간 토지 가격 목록이 시행됐다. 이 변화로 토지 보상금이 현실화되고 세금 기준도 바뀌었다.

둘째, 분양 전 선납금 상한이 생겼다. 기존에는 완공 전 아파트를 분양할 때 개발사가 계약금을 무제한으로 받을 수 있었다. 분양 사기·자금 유용 사건이 잇따른 이유였다. 새 법은 분양 계약 시 선납금을 계약 금액의 5%로 제한했다. 임대-구매 방식의 미래 부동산 선납금도 50% 상한이 생겼다. 셋째, 재외동포(비엣끼에우) 권리가 확대됐다. 베트남 국적을 보유한 재외동포가 국내 시민과 동등한 토지 사용권을 갖게 됐다. 기존에는 친척 명의를 빌려야 했던 불편함이 사라졌다.

넷째, 외국인 간 부동산 거래가 허용됐다. 주택법 2023(제27/2023/QH15호)이 외국인이 외국인에게 직접 부동산을 팔 수 있도록 명시했다. 기존에는 외국인 소유 부동산을 베트남인에게만 팔 수 있었다. 한국 교민이 보유한 아파트를 다른 외국인에게 매도하는 것이 이제 명확히 허용된다. 다섯째, 상업 중재가 토지 분쟁을 다룰 수 있게 됐다. 토지법 2024 제236조 5항은 상업 중재(베트남국제상사중재원 등)가 토지 관련 상사 분쟁을 해결할 수 있음을 명시적으로 인정했다. 기존에는 법원과 인민위원회만 토지 분쟁을 다룰 수 있었다.

 

②  시장은 어떻게 반응했는가 - 기대와 현실 사이

법령 시행 이후 2년간 시장 반응은 기대보다 복잡했다. 긍정적인 신호가 먼저 나왔다. 하노이 아파트 신규 공급이 2026년 상반기에 5년 만에 최대치인 1만6,600가구를 기록했다. 기존에 법적 불확실성으로 묶여 있던 프로젝트들이 풀리기 시작한 것이다. 케이비알이는 하노이 2026년 전체 신규 분양이 3만9,000가구에 달할 수 있다고 전망한다. 2026년 2분기 기준 호찌민시 사무실 시장 전체 면적이 약 300만 제곱미터에 달하고 점유율이 약 90%를 유지했다.

그러나 어려움도 있다. 시장 가격 기반 토지 평가 도입으로 토지 보상 비용이 올랐다. 개발사들이 프로젝트 추진을 주저하는 원인이 됐다. 호찌민시 고급 빌라·타운하우스 평균 1차 가격이 2026년 2분기 기준 제곱미터당 약 2억1,600만 동으로 전분기 대비 3% 하락·전년 대비 29.5% 급락했다. 아파트·토지·빌라 가격이 동시에 조정을 받는 동안 산업용 부동산 임대료만 오르는 양극화도 심화됐다. 전국 평균 호가는 2025년 3~4분기 제곱미터당 101만 동에서 2026년 3분기 86만 동으로 15% 하락했다.

 

③  벌써 재개정 - 2026년 10월 국회 상임위원회 심의 돌입

2026년 10월 2일 국회 상임위원회 7차 회기에서 주택법과 부동산사업법 개정안을 심의했다. 시행 2년 만에 재개정 논의가 시작된 것이다. 왜 이렇게 빨리 손을 대는가. 현장에서 적용이 안 되는 규정들이 발견됐기 때문이다. 국회의원들은 "많은 새 조항이 사회·국가 관리·생산·무역에 상당한 영향을 미친다"며 "법으로 정한 정책이 실제로 집행될 수 있는지 철저히 검토해야 한다"고 지적했다.

재개정 핵심 내용이 세 가지다. 첫째, 콘도텔·리조트빌라·오피스텔·숍하우스의 법적 지위를 명확히 한다. 수십만 채가 법적 회색지대에 있는 이 부동산 유형들을 "주거 및 숙박 목적 주택"이라는 새 범주로 부동산사업법에 포함하기로 했다. 오피스텔 핑크북(소유권 증서) 문제 해결의 전 단계다. 둘째, 투자·사업 조건을 간소화한다. 부동산 중개업체의 중개사 자격증 보유 인원 요건이 완화된다. 거래소·중개사·관리자·컨설턴트 등록 교육 인증 요건도 줄어든다. 셋째, 미분양 부동산 임대-구매 계약에 선납금 조항을 명확히 도입한다. 상임위원회는 일부 핵심 조항에 대한 추가 검토를 요청하며 최종 통과 전 더 심도 있는 논의가 필요하다고 밝혔다.

 

④  한국인·투자자에게 어떤 의미인가

외국인 간 부동산 거래 허용은 한국인에게 가장 직접적인 변화다. 호찌민시·하노이에 아파트를 보유한 한국인이 매도할 때 이제 다른 한국인이나 외국인에게 직접 팔 수 있다. 상업 중재 토지 분쟁 관할권 인정은 베트남 부동산에 투자한 한국 기업들에게 중요하다. 법원보다 빠르고 전문적인 베트남국제상사중재원을 통한 분쟁 해결이 가능해졌다. 오피스텔 핑크북 재개정 논의는 진행 중이다. 국회 통과 시점은 아직 확정되지 않았다. 오피스텔을 보유한 한인들은 재개정 법령 최종 통과 여부를 예의 주시해야 한다.

 

★  편집부 평가

3대 법령은 방향은 맞다. 시장 가격 기반 토지 평가·선납금 상한·재외동포 권리 확대·외국인 간 거래 허용은 베트남 부동산 시장이 성숙해지는 데 필요한 변화들이다. 그러나 법이 시장보다 빨리 달렸다. 시행 2년도 안 돼 재개정 논의가 시작된 것은 현장 적용 과정에서 예상하지 못한 마찰이 생겼다는 신호다. 콘도텔·오피스텔의 법적 지위 문제처럼 수십만 명에게 영향을 미치는 핵심 사안이 아직 '진행 중'이라는 것을 베트남 부동산에 투자한 모든 외국인이 알아야 한다.

출처: VietnamLawMagazine/VietnamPlus "NA passes early force 3 laws Aug 1 2024 469 voted 404 yes 5M ahead of Jan 2025" (2024.6.29) · AllenGledhill/Lexology "Land Law 31/2024/QH15 Housing 27/2023 RETL 29/2023 Aug 1 Decrees 102 103" · EZLaw/HermanHenry "5% deposit cap off-plan 50% lease-purchase foreign-to-foreign annual price list from Jan 2026" · Rumavi 2026 "Land Law viet kieu equal rights foreigners sell to foreigners Housing Law 27/2023" · VietnamNews "NA Standing Committee 7th session Oct 2 2026 draft revised Housing Law Real Estate Business Law condotel officetel resort villa shophouse broker conditions simplified" (2026.10.02) · ConventusLaw "Draft RETL 2026 condotel officetel resort villa shophouse residential accommodation housing category lease-purchase" (2026.09.03) · GlobalPropertyGuide "CBRE Hanoi 16,600 new apartments H1 2026 five-year high 39,000 full year forecast villas VND216M/sqm -29.5% YoY" (2026.08) · Realtique "Vietnam national asking price VND101M Q3-Q4 2025 VND86M Q3 2026 -15%" (2026.10)