하노이에서 직장을 가진 30대 부부가 아파트를 사려고 한다. 방 2개짜리 60~70제곱미터라면 지금 시세로 얼마인가. 최소 42억~49억 동, 우리 돈으로 약 2억2,000만~2억6,000만 원이 필요하다. 두 사람이 합쳐 월 2,000만 동(한화 약 106만 원)을 받는다면 한 달도 쓰지 않고 17~20년을 모아야 한다. 그런데 하노이 아파트 값은 매년 오른다. 이것이 지금 하노이 부동산 시장의 현실이다.

▶  하노이 아파트 가격 변화 현황 (CBRE·Savills 공식 보고서 2025~2026년)

항목·시점

가격 (동/㎡)

한화 환산
(0.052807원/동)

변화율·출처

하노이 신규 분양 평균
2025년 1분기

7,900만 동/㎡

약 417만 원/㎡
(60㎡ 아파트 약 2억5,000만 원)

+5%(분기) / +32%(연간)
Savills Vietnam

하노이 신규 분양 평균
2025년 2분기

9,100만 동/㎡

약 481만 원/㎡
(60㎡ 아파트 약 2억8,900만 원)

+40%(연간)
4억 동 이상 물량 67%
Savills Vietnam

하노이 신규 분양 평균
2026년 1분기

8,400만 동/㎡ (신도시 포함)
1억 동/㎡ 이상 (신도시 제외)

약 444만 원/㎡ (신도시 포함)
약 529만 원/㎡ (신도시 제외)

+8%(분기) / +13%(연간)
CBRE Vietnam

하노이 신규 분양 평균
2026년 2분기

1억1,600만 동/㎡ (Savills)
9,500만 동/㎡ (CBRE)

약 613만 원/㎡ (Savills)
약 502만 원/㎡ (CBRE)

+27%(연간, Savills)
+21%(연간, CBRE)
신규 공급 전량 7,000만 동 이상

하노이 중심부 신규
2026년 2분기

1억2,100만 동/㎡

약 639만 원/㎡
(60㎡ 아파트 약 3억8,400만 원)

+46%(연간)
고급·럭셔리 위주
One Mount 2026.2분기

떠이호(Tay Ho) 지구
최고 분양가

1억8,500만 동/㎡

약 977만 원/㎡
(60㎡ 아파트 약 5억8,600만 원)

하노이 최고가 지구
Savills Vietnam

재판매(2차 시장) 평균
2026년 2분기

약 6,000만 동/㎡

약 317만 원/㎡
(60㎡ 아파트 약 1억9,000만 원)

-3%(분기 대비)
2022년 이후 첫 분기 하락
CBRE Vietnam

7,000만 동/㎡ 미만
신규 공급 물량

0% (전무)

—

2024년 3분기 이후 완전 소멸
2019년에는 전체의 35%였음
VARS(베트남부동산협회)

 

①  얼마나 올랐는가 - 5년 전과 비교하면 두 배 이상

세이빌스 베트남 5년 통계에 따르면 하노이 아파트 평균 분양가의 연평균 상승률이 22%였다. 복리로 5년이면 원금의 약 2.7배가 된다. 2019년 하노이 신규 분양가가 평균 3,000만~4,000만 동/㎡였다면 지금은 8,000만~1억2,000만 동/㎡이다. 실제로 2019년에 전체 공급의 35%를 차지하던 평당 2,500만 동(한화 약 132만 원) 이하 저가 아파트가 2023년부터 완전히 사라졌다. 2024년 3분기부터는 7,000만 동(한화 약 370만 원) 미만 신규 공급이 단 하나도 없다.

숫자를 실생활로 바꾸면 이렇다. 지금 하노이에서 60제곱미터 신규 아파트를 사려면 최소 42억 동(7,000만 동 × 60㎡)이 필요하다. 한화로 약 2억2,200만 원이다. 빌라가 아니다. 아파트 얘기다. 하노이 직장인 중위 월 소득이 약 1,200만~1,500만 동(한화 약 63만~79만 원)이다. 한 달도 쓰지 않고 23~29년을 모아야 산다.

 

②  왜 이렇게 올랐는가 - 세 가지 이유

첫 번째 이유는 공급이 너무 적었기 때문이다. 2020년부터 2023년까지 베트남 부동산 법률 개정 과정에서 수많은 개발 사업이 허가 심사에 묶였다. 새 아파트가 나오지 않으니 있는 것만 더 비싸졌다. 법 개정이 마무리된 2024~2025년에 공급이 풀리기 시작했지만 그 사이 2~3년간 쌓인 수요가 한꺼번에 몰렸다.

두 번째 이유는 개발사가 고가만 짓기 때문이다. 하노이 도심 땅값이 워낙 비싸서 저가 아파트를 지으면 남는 것이 없다. 개발사 입장에서는 같은 땅에 비싼 것을 지어야 사업이 된다. 2026년 2분기 기준 신규 공급의 60%가 평당 9,000만 동(한화 약 475만 원) 이상이다. 실수요자가 살 수 있는 가격대의 아파트는 시장에서 지속적으로 줄어들고 있다.

세 번째 이유는 투자 수요다. 베트남 중산층이 늘면서 부동산을 "가장 안전한 재산 증식 수단"으로 보는 문화가 강해졌다. 부동산은 물가 상승을 이긴다는 믿음 때문에 실제로 살 사람이 아니라 투자 목적으로 사는 사람들이 시장을 키웠다.

 

③  지금 시장에 무슨 일이 벌어지고 있나 - 가격은 높은데 거래가 줄었다

2026년 상반기부터 이상 신호가 나오고 있다. 분양가는 계속 오르는데 매수자가 줄기 시작했다. 베트남 부동산중개사협회(VARS) 조사에 따르면 집값의 70~90%를 대출받아 산 투자자들이 가격을 1억~3억 동(한화 약 530만~1,590만 원) 깎아서라도 팔려고 내놓기 시작했다. 2차 시장 가격이 2026년 2분기에 전분기 대비 3% 하락했다. 2022년 이후 처음이다. 미국 금리 인상 후 베트남 대출 금리도 12~13%까지 올랐다. 돈을 빌려서 산 투자자들의 이자 부담이 커진 것이다.

그렇다고 가격이 크게 떨어질 가능성은 낮다. 땅값·건설 자재비·인건비가 여전히 높기 때문이다. 전문가들은 2026년 연간 5~8% 수준의 완만한 상승을 예측한다. 급등은 멈췄지만 폭락도 없다는 것이다. 한국 교민들에게 드리는 실용적 조언은 이렇다. 지금 하노이 아파트는 실거주 목적이라면 2차 시장(재판매)이 신규 분양보다 가격이 낮고 선택지가 많다. 2차 시장 평균이 약 6,000만 동/㎡(한화 약 317만 원/㎡)로 신규 분양(약 9,500만~1억1,600만 동/㎡)보다 훨씬 저렴하다. 투자 목적이라면 고가보다 중가 실수요 상품이 더 안정적이다.

 

★  편집부 평가

하노이 아파트 가격 폭등은 베트남이 성장하는 증거인 동시에 사회적 문제다. 월급 약 106만 원(2,000만 동) 부부가 집값 약 2억2,000만 원(42억 동)을 마련하려면 20년이 걸린다. 집을 사야 하는 사람들이 살 수 없는 시장이 됐다. 정부도 이 문제를 인식하고 서민 주택 공급을 늘리겠다고 하지만 실제 성과는 아직 미미하다. 투자자 관점에서는 "좋은 위치·중가 실수요 상품"이 여전히 가장 안전한 선택이다. 과거처럼 단기 급등을 기대하는 시대는 지났다.

★ 환율 기준: 1달러=1386.45원·1달러=26,255동 → 1동=0.05281원 (모든 동화→원화 환산 이 기준으로 계산) ★
 

출처: CBRE Vietnam "Hanoi Q2 2026: primary VND 95M/sqm +21% YoY secondary VND 60M/sqm -3% QoQ" · CBRE Vietnam "Hanoi Q1 2026: VND 84M/sqm incl. Van Giang VND 100M+ excl." · Savills Vietnam "Q1 2025 primary VND 79M/sqm +32% YoY Tay Ho VND 185M/sqm" · Savills Vietnam "Q2 2026 primary VND 116M/sqm +27% YoY 60% supply above VND 90M" (news.laodong.vn 2026.08.17) · One Mount "Q2 2026 central Hanoi VND 121M/sqm +46% YoY" · VARS "zero supply below VND 70M/sqm since Q3 2024; 2019 affordable was 35% of supply" · Vietnam Association of Realtors "VND 100-300M discounts from leveraged investors" · VietnamNet "property market 2026: 5-8% annual growth forecast"