빈증을 포함한 확장 호찌민 시장의 1차 아파트 평균 가격이 2026년 2분기 기준 제곱미터당 7,600만 동(한화 약 393만 원·CBRE 기준·빈증 포함 확장 시장 평균)에 달한다. 억대 아파트가 기본이 된 시장에서 실수요자들이 눈을 돌리고 있다. 바로 옆 빈증·바리아붕따우, 그리고 북부 하이퐁이다. 이 세 곳이 지금 베트남 부동산 시장에서 새로운 주인공으로 떠오르고 있다. 가격은 호찌민 구도심보다 40~50% 낮고 광역 교통망이 빠르게 연결되고 있으며 산업단지 배후 주거 수요가 탄탄하다. 2차 도시 아파트 시장이 지금 가장 주목해야 할 시장이 됐다.

①  빈증(Bình Dương) - 호찌민 확장 시장의 핵심 공급지

빈증은 이제 독립된 부동산 시장이 아니다. 2026년 7월 베트남 행정구역 개편으로 빈증이 호찌민시와 공식 합산된 확장 호찌민 시장의 일부가 됐다. 이 합산이 빈증 시장을 더욱 주목받게 만들었다.

쿠시먼앤드웨이크필드 2026년 1분기 보고서에 따르면 빈증 1차 아파트 평균 가격이 제곱미터당 1,886달러(한화 약 256만 원)다. 전년 같은 기간보다 16.9% 올랐다. 전 분기 대비로는 7.4% 내렸다. CBRE 기준으로는 4,590만 동(한화 약 237만 원)이다. 호찌민 구도심(JLL 기준 약 9,810만 동·한화 약 507만 원)의 약 47% 수준이다. 2026년 1분기에 6,430가구가 신규 공급됐으며 투안안·디안 지구가 공급의 중심이다. 2026~2029년 누적으로 3만1,816가구가 추가 공급될 예정이다.

빈증의 강점은 세 가지다. 첫째, 제조업 배후 실수요다. 삼성·LG·인텔 협력사들이 밀집한 빈증 산업단지 근로자들이 안정적인 임차·매수 수요를 만든다. 둘째, 3호 순환도로(2026년 중반 개통)와 확장 호찌민 메트로가 연결되면 호찌민 도심까지 30~40분이면 닿는다. 셋째, 가격 접근성이다. 2026년 2분기 기준 95%의 신규 공급이 고급 아파트로 올라갔지만 절대 가격은 호찌민 구도심보다 여전히 낮다.

 

②  바리아붕따우(Bà Rịa–Vũng Tàu) - 해안·항구·공항 삼각지

바리아붕따우는 지금까지 리조트 부동산이 중심이었다. 그런데 2026년 새로운 흐름이 나타나고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드 2026년 1분기 보고서에 따르면 바리아붕따우 1차 아파트 평균 가격이 제곱미터당 1,373달러(한화 약 187만 원)이며 전 분기·전년 대비 모두 상승했다. CBRE 기준으로는 4,190만 동(한화 약 217만 원)이다. 호찌민 구도심의 약 43% 수준이다.

바리아붕따우를 주목하는 이유는 세 가지 인프라가 동시에 완성되고 있어서다. 첫째, 벤호아-붕따우 고속도로 완공이다. 호찌민에서 붕따우까지 1시간30분이 45분으로 단축된다. 둘째, 롱탄 국제공항(2026년 말 1단계 완공 목표)이다. 바리아붕따우는 롱탄 공항에서 가장 가까운 위치에 있다. 셋째, 껀저 심해항 개발이다. 항구 배후 물류·산업 수요가 새로운 주거 수요로 연결된다. 이 세 가지 인프라가 바리아붕따우 부동산의 구조적 상승 요인이다.

 

③  하이퐁(Hải Phòng) - 북부의 새로운 주거 허브

하이퐁은 베트남 북부 제1의 항구 도시이자 제조업 허브다. 모도르 인텔리전스 추정에 따르면 하이퐁 아파트 평균 가격이 제곱미터당 1,840달러(한화 약 250만 원)이며 하노이 평균보다 약 23.5% 저렴하다. 하이퐁 당국의 전망치에 따르면 2026년까지 2만5,000가구가 신규 공급될 예정이며 이 중 56%가 투이응우옌 지구에 집중될 것으로 파악된다.

하이퐁이 뜨는 이유는 명확하다. 삼성·LG 협력사들이 하이퐁 산업단지에 대규모로 입주해 있고 주변 근로자·관리자 인구가 빠르게 늘고 있다. 라오까이-하노이-하이퐁 철도가 완성되면 하노이까지 기차로 45분이 된다. 고속도로로 하노이까지 이미 1시간30분이다. 모도르 인텔리전스는 하이퐁 주거 부동산이 2026~2031년 연평균 13.86%로 성장하며 베트남에서 가장 빠르게 성장하는 시장이 될 것으로 전망한다. 하이퐁 항구가 세계 100대 컨테이너 항구(2024년 28위)에 오른 것도 배후 경제 기반의 탄탄함을 보여준다.

 

④  한국 투자자에게 어떤 의미인가

세 도시가 공통으로 갖는 특성이 있다. 한국 기업이 밀집한 산업단지 배후 도시라는 것이다. 빈증에는 삼성·LG 협력사, 하이퐁에는 LG·삼성 협력사, 바리아붕따우에는 물류·에너지 기업들이 있다. 한국 교민과 주재원들이 이미 이 도시들에 생활 기반을 갖추고 있다. 호찌민·하노이 도심 아파트 가격이 올라가면서 일부 교민들이 빈증·하이퐁으로 이동하는 흐름도 나타나고 있다.

투자 관점에서는 진입 가격이 낮고 인프라 완성으로 인한 가격 상승 여지가 있다는 것이 매력이다. 다만 주의할 점도 있다. 빈증 신규 공급의 95%가 고급 아파트로 올라간 것은 실수요보다 투자 목적 공급이 많다는 신호다. 흡수율이 39%에 그치는 것도 공급 과잉 우려를 낳는다. 검증된 개발사·완성된 인프라·실수요 기반이 확인된 지역을 선별하는 것이 핵심이다.

 

★  편집부 평가

호찌민과 하노이 도심 아파트가 소득 대비 감당하기 어려운 수준에 올라간 지금 빈증·바리아붕따우·하이퐁이 새로운 선택지가 되고 있다. 가격 접근성·산업단지 배후 실수요·완성되는 광역 교통망이 세 도시의 공통 강점이다. 그러나 공급 과잉 우려도 함께 보아야 한다. 베트남 2차 도시 아파트 시장은 선택적으로 성장하는 시장이다. 어느 도시·어느 지역·어느 개발사를 고르느냐가 수익을 결정한다.

출처: Cushman&Wakefield "HCMC Apartment Market Rebalances Q1 2026: Binh Duong $1,886/sqm +16.9% YoY -7.4% QoQ 6,430 units; BR-VT $1,373/sqm +QoQ +YoY; 2026-2029F Binh Duong 31,816 units Di An Thuan An Thu Dau Mot" (2026.06) · CBRE Vietnam "Q2 2026 expanded HCMC avg VND76M/sqm +16% YoY Binh Duong VND45.9M BR-VT VND41.9M 6,573 new units Q2 Binh Duong 80% absorption 39%" (2026.08) · JLL "HCMC primary Q2 2026 VND98.1M/sqm +10.5% YoY" · Mordor Intelligence "Hai Phong $1,840/sqm 23.5% below Hanoi fastest growing 13.86% CAGR 2026-2031 25,000 units 56% Thuy Nguyen" · Realtique "Binh Duong $2,000-2,900 BR-VT $1,800-5,200 expanded HCMC 76,000 units by end-2027 Knight Frank" (2026.08) · Vietnam.vn "Binh Duong 95% high-end Q2 2026 HCMC merged VND95.4M/sqm +21% YoY"